Переуступка квартиры в новостройке
17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.
Условия для правомерности сделки
Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.
Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.
Плюсы и минусы
Плюсы для продавца (цедента):
- Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.
Минусы для продавца:
- Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
- Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.
Плюсы для покупателя (цессионария):
- Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
- Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.
Возможные минусы для покупателя:
- Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
- Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
- Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.
Многих минусов можно избежать или свести ущерб от них к минимуму, если правильно оформить договор.
Оформление договора переуступки
Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.
Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.
Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.
После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.
Вам также будет интересно:
Прочно.