Прочно.
16.04.2024
Это противоречит распространенному мнению о том, что ипотечный кредит приходится выплачивать на протяжении многих лет, иногда даже до пенсии. На деле многие находят возможность направлять свободные средства на уменьшение ипотечного долга, сокращая расходы на развлечения и другие несущественные статьи. В результате многие заемщики закрывают кредит значительно быстрее ожидаемого срока, часто уменьшая его длительность с 30 до 7–10 лет.
Статистика Центрального банка РФ подтверждает тенденцию досрочного погашения жилищных кредитов. Согласно отчетам, в 2022 году досрочно было погашено 35,2% от общего объема выданных ипотечных займов, что означает, что почти каждый третий кредит был закрыт до наступления срока. Более того, большая часть этих платежей (90,1%) была произведена не за счет рефинансирования, а за счет собственных средств клиентов.
Ипотека может оказаться более выгодной, чем аренда жилья, несмотря на распространенное мнение о нежелании переплачивать банку проценты. Одним из ключевых преимуществ ипотеки является фиксированность стоимости квартиры и ежемесячных платежей, при соблюдении условий кредитного договора банк не имеет права увеличивать процентную ставку. Кроме того, стоимость недвижимости со временем увеличивается, что позволяет защитить инвестиции от инфляции.
Согласно Сбериндексу, с 2016 по 2023 год стоимость квадратного метра на первичном рынке России выросла с 60 000 до 148 400 рублей, что составляет увеличение на 147,3%, тогда как вторичный рынок показал рост на 85,5%, что эквивалентно 10,7% в год. Для сравнения, акции, золото и банковские депозиты приносили доход в 14,5%, 11,5% и 7,42% годовых соответственно.
Владение ипотечной квартирой дает право на имущественный вычет и на возврат части уплаченных процентов по кредиту, что недоступно арендаторам. Вдобавок, государственные льготные программы могут снизить ипотечные платежи, делая их сопоставимыми или даже ниже стоимости аренды.
Возможно снижение платежей и переплаты по ипотеке. При уменьшении ключевой ставки и процентных ставок в банках заемщик может воспользоваться рефинансированием, переведя свой ипотечный кредит к другому кредитору на более выгодных условиях. В отличие от этого, арендная плата со временем скорее всего увеличится, хотя и рост арендных ставок исторически происходит медленнее, чем рост стоимости недвижимости.
Хотя часто ипотекой называют кредит на приобретение недвижимости, сам термин связан со залогом, при котором недвижимость служит гарантией возврата кредита.
В случае невыплаты долга, кредитор может обратиться в суд, чтобы продать заложенное имущество на аукционе и использовать полученные средства для погашения задолженности. Ипотека бывает двух видов:
Целевое использование такого кредита может быть разным, например, на ремонт собственного жилья или приобретение другой недвижимости, при этом банк может потребовать подтверждение расходов. Существуют и нецелевые ипотеки, когда средства можно тратить по своему усмотрению. Более подробная информация содержится в материалах о кредитовании под залог недвижимости.
Получение ипотеки требует не только моральной, но и финансовой подготовки, даже если вы планируете использовать материнский капитал или другие субсидии в качестве первоначального взноса, поскольку существуют дополнительные расходы.
Одним из таких расходов является оценка недвижимости, которую требуют многие банки. Стоимость оценки варьируется от 3000 до 25 000 рублей в зависимости от банка, региона и характеристик недвижимости. Страхование, включая имущество, жизнь и здоровье, а также титульное страхование, не всегда обязательно для всех трех типов рисков в каждой сделке.
Стоимость страховки обычно составляет от 0,3 до 1% от 110% суммы кредита. Например, при сумме кредита в 5 000 000 рублей стоимость страхования может составить от 15 000 до 55 000 рублей, в зависимости от возраста заемщика и типа недвижимости.
Банк переводит средства напрямую продавцу, а в случае покупки готового жилья или по договору долевого участия расчеты происходят после регистрации права собственности или через эскроу-счет.
За использование аккредитива, эскроу-счета или других сервисов безопасных расчетов в среднем взимается плата от 2000 до 7000 рублей. Электронная регистрация в Росреестре обходится от 5000 до 20 000 рублей. Подготовка договора купли-продажи может быть бесплатной или платной, в среднем от 3000 до 5000 рублей.
Если супруг не участвует в сделке, может потребоваться нотариальное согласие или брачный договор, стоимость которых варьируется от 2000 до 20 000 рублей.
Рекомендуется заложить около 50 000 рублей на сопутствующие расходы при покупке квартиры стоимостью до 7 000 000 рублей. Ипотечный специалист предоставит точную сумму затрат перед сделкой. Некоторые расходы, такие как оценка недвижимости, брачный договор и нотариальное согласие, оплачиваются до сделки, в то время как страховой полис и услуги электронной регистрации могут быть оплачены в процессе подписания кредитного договора.
Интересно, что иногда ипотека с более высокой процентной ставкой может оказаться более выгодной, чем кредит с низкой ставкой. После введения льготных программ по ипотеке для новостроек разница в ставках стала заметнее. Например, в январе 2024 года минимальная ставка по ипотеке на вторичное жилье начинается с 16,5%, тогда как для квартир от застройщиков ставки начинаются всего с 6-8%.
На первый взгляд, выбор кажется очевидным в пользу новостроек. Однако стоит учитывать, что высокие ставки на вторичном рынке могут не длиться долго. Исходя из предыдущего опыта, обычно через 6-8 месяцев после резкого повышения Центральный банк снижает ключевую ставку, а за ним и банки снижают ставки по ипотеке. Например, после повышения ключевой ставки до 20% в феврале 2022 года, к декабрю средняя ставка по ипотеке уже опустилась до 9%, и заемщики могли воспользоваться рефинансированием.
Необходимо также учитывать дополнительные затраты при покупке новостройки, такие как аренда жилья во время строительства и расходы на ремонт и мебель, в то время как вторичное жилье можно использовать сразу и часто оно продается с уже сделанным ремонтом.
Таким образом, ипотека на вторичное жилье с высокой ставкой может оказаться выгоднее, учитывая возможность снижения ставки в будущем. Многие банки предлагают опцию понижения ставки за единоразовую комиссию, что позволяет зафиксировать уменьшение на весь срок или на определенный период.
При выборе ипотеки важно не только стремление к минимальным ставкам, но и оценка общей переплаты по кредиту и окончательной стоимости недвижимости.