Прочно.Перепланировка в квартире делается обычно в том случае, когда хочется оптимизировать пространство и создать более комфортные условия проживания. Проводить ее нужно по правилам и нормам, прописанным в законодательстве, иначе можно получить штраф и проблемы при последующей продаже жилья. Какие изменения можно вносить и как их узаконить, рассказывает Новострой-СПб.
Любопытные факты:
Эксперты утверждают, что в Санкт-Петербурге перепланировка квартиры в девяти из десяти случаев выполняется без согласования с властями, то есть с нарушением норм Жилищного кодекса (ст. 26). Обычно чиновники Государственной жилищной инспекции узнают о фактах перепланировки от соседей по дому: ежегодное количество таких обращений доходит до двух с половиной тысяч, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
С незаконной перепланировкой сталкиваются и многие покупатели квартир: оценщики далеко не всегда замечают такие переделки, как, например, перенесение или расширение дверных проемов. Чаще всего перепланировки касаются объединения кухни и одной из жилых комнат, которое делают, чтобы расширить пространство. Впрочем, такая потребность реже возникает у современных покупателей, потому что в новых домах зачастую присутствуют квартиры «евро» формата с кухней-гостиной.
Что можно и нельзя делать при перепланировке
Любые возможные изменения жилых площадей регулируются на законодательном уровне. Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность демонтировать и передвигать стены, которые не являются несущими конструкциями, а также возводить новые перегородки в пределах допустимых нагрузок на перекрытия. Какие именно стены являются несущими, зависит от индивидуального архитектурного проекта конкретного дома. К ним всегда относятся внешние стены и стены, разделяющие квартиры между собой и подъездами. Несущие стены отмечены в техническом паспорте квартиры.
Тип дома и его конструктивные особенности определяют не только возможности по перепланировке пространства, но и возможный функционал использования помещений. Так, в кирпичных домах, в отличие от панельных, можно не только двигать стены, но и переводить помещения в нежилой фонд, рассказывает Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимости Becar Asset Management.
При достаточно острой конкуренции застройщики, конечно, стараются заранее продумывать наиболее выгодные планировки и грамотно зонировать пространство. В большинстве случаев квартиры в современных жилых комплексах имеют правильную прямоугольную или квадратную форму, но в отдельных случаях будущие жильцы могут озадачиться перепланировкой приобретенной жилплощади, если, допустим, хотят объединить лоджию с комнатой или сделать совмещенный санузел, говорит Ольга Барашкова, заместитель руководителя отдела маркетинга ГК «Прок».
При этом есть вещи, которые нельзя делать: такие изменения узаконены не будут в любом случае. Запрещается:
— сносить, перестраивать и переносить несущие стены, а также демонтировать в них дверные проемы;
— создавать дополнительную нагрузку на несущие стены, которая может нарушить или ухудшить их технические характеристики;
— производить демонтаж перекрытий между смежными квартирами;
— увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений;
— увеличивать площадь квартиры за счет «захвата» общедомовых пространств (например, коридора);
— нарушать работу стояков, газовых магистралей и вентиляционных систем;
— перекрывать вентиляционные шахты;
— при объединении лоджии или балкона с жилой комнатой вырубать стены;
— устанавливать радиаторы на лоджиях;
— делать устройство теплого пола от общедомовой отопительной системы;
— размещать санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу.
Примечание: перенос «мокрых точек» можно согласовать, если квартира располагается над коммерческими нежилыми помещениями, или находится на первом этаже.
Разрешено:
— проводить монтаж/демонтаж ненесущих стен и межкомнатных перегородок;
— возводить новые перегородки для зонирования пространства;
— увеличивать площадь комнаты за счет утепленной лоджии;
— увеличивать площадь комнаты за счет коридора (при условии, что ширина коридора окажется не менее 90 см);
— увеличивать площадь санузла или кухни за счет нежилых помещений (коридора, кладовки).
Если собственник желает провести другие работы — например, изменить функцию помещения, возвести тяжелые кирпичные перегородки, установить в двухуровневой квартире лестницу или заменить газовую плиту на электрическую, то обязательно надо заказать проект перепланировки в специальной организации, которая имеет соответствующий допуск.
Зачем согласовывать?
Во-первых, согласовывать перепланировку нужно хотя бы потому, что это предусмотрено законодательством РФ. Во-вторых, в результате тех или иных действий важно не нарушить архитектурные особенности здания и не нанести вреда жилым помещениям в собственной или соседской квартире, особенно если во время работ затрагиваются инженерные системы.
Ведь в некоторых случаях только специалисты способны оценить истинное состояние жилья. В-третьих, за нарушение законодательства штрафуют. Ну и, в-четвертых, продать квартиру с изменениями, не зафиксированными документально, будет весьма затруднительно, так как ответственность за перепланировку автоматически перейдет на нового собственника, и покупатели на такие сделки, как правило, не идут.
Порядок согласования
Полная стоимость согласования перепланировки от компаний, которые готовы дать гарантию положительного решения, начинается в среднем от 100 тысяч рублей. Чтобы узаконить процедуру, сначала необходимо получить специальное разрешение в жилищной инспекции, составить проект будущей перепланировки, а после выполнения ремонтных работ — пригласить комиссию для подписания акта о том, что все изменения соответствуют нормам, рассказывает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». В БТИ согласование обойдется гражданину в 5000 рублей, для получения новых документов придется заплатить 2 000 рублей.
Чтобы получить разрешение на перепланировку, надо собрать пакет документов, который включает в себя:
— заявление о переустройстве и/или перепланировке по специально утвержденной форме;
— свидетельство на право собственности на квартиру (оригинал или нотариально заверенная копия);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки;
— техпаспорт на квартиру из БТИ, выданный не более трех лет назад;
— письменное согласие на перепланировку, полученное от всех членов семьи, зарегистрированных на этой жилплощади (включая временно отсутствующих).
Если дом является памятником истории, культуры или архитектуры, то необходимо предоставить также заключение соответствующего органа о допустимости проведения перепланировки жилого помещения.
Собранные документы следует сдать под расписку в администрацию муниципального образования или района. Расписка должна состоять из перечня бумаг, подписи (в том числе полной) и указания должности лица, в руки которого были переданы бумаги, информирует Алексей Бушуев. На рассмотрение документов отводится 45 дней, в течение которых специальная комиссия должна вынести решение по перепланировке. Еще три рабочих дня дается на то, чтобы вручить заявителю разрешение в руки или отправить его по почте. Если же решение окажется неблагоприятным для заявителя, его можно оспорить в суде. Основанием для отказа может стать отсутствие необходимых документов или несоответствие проекта действующему законодательству.
На выполнение работ по ремонту квартиры отводится около четырех месяцев. После окончания перепланировки надо вызвать на квартиру сотрудников жилищной инспекции, которые осмотрят помещение. Если изменения соответствуют утвержденному проекту, владелец получит на руки акт о выполнении работ, на основании которого в БТИ ему будет выдан новый техпаспорт на квартиру.
Если квартира взята в ипотеку
Здесь эксперты сходятся в едином мнении: прежде, чем начинать перестраивать ипотечную квартиру по своему вкусу, следует внимательно изучить подписанный договор. В большинстве случаев в нем предусмотрен отдельный пункт, по которому запрещаются любые изменения планировки до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.
«Существуют редкие случаи, когда банк решает проверить объект недвижимости. В случае обнаружения незаконной перепланировки банк может потребовать досрочно выплатить кредит»
Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
В том случае, если в договоре нет прямого запрета на перепланировку, значит, согласие банка вполне можно получить. Для этого существует ряд требований, таких, как отсутствие у заемщика просрочек по выплатам и действие договора не менее шести месяцев, говорит Ольга Барашкова. Также необходимо заручиться письменным согласием на проведение работ от страховой компании, потому что после перепланировки может измениться площадь квартиры и, как следствие, ее цена, добавляет Алексей Бушуев.
Существенные проблемы у владельца квартиры могут возникнуть в том случае, если сразу после получения ключей во время ремонта он допускает изменения, которые требуют согласования: например, перенос двери или частичный демонтаж перегородки. При таком развитии событий усложняется как процедура оформления собственности на квартиру, так и процесс уведомления банка, информирует читателей Яна Булмистре.
Квартиры свободных планировок
Квартиры со свободной планировкой впервые появились в продаже на первичном рынке Санкт-Петербурга в начале 2000-ых годов. Сегодня они представлены в основном в новостройках премиального сегмента, а также в апарт-отелях. В жилых комплексах комфорт-класса такие квартиры встречаются редко: у покупателей они мало востребованы, так как их обустройство сопряжено с дополнительными затратами и ограничениями. При этом само по себе наличие свободной планировки не оказывает существенного влияния на ценообразование квартиры, ее стоимость в первую очередь зависит от местоположения дома, его качественных характеристик, надежности застройщика и других факторов, рассказывают специалисты пресс-службы «Петербургской Недвижимости».
«Зачастую люди просто хотят получить эксклюзивное жилье и сделать дизайнерский ремонт, который практически никогда не окупается. Эти вложения иррациональны, если рассматривать данный вопрос в контексте инвестиций», — комментирует Катерина Соболева.
Свободная планировка квартиры подразумевает минимальное количество несущих стен либо полное отсутствие межкомнатных перегородок. Застройщики, предлагающие подобные планировки, позиционируют их как конкурентное преимущество. Но даже в такой квартире есть ряд ограничений, например — нельзя переносить ванную, туалет или кухню. Они должны находится ровно в тех местах, которые предусмотрены изначальным проектом. Запрещено также затрагивать несущие конструкции.
Важно понимать еще один момент: по закону нежилая площадь не может быть увеличена за счет жилой. То есть сделать большую ванную комнату в ущерб пространству комнаты не получится. Также не стоит забывать, что установка стен в бетонной коробке уменьшает ее размер примерно на 5 кв. м. Соответственно, существует вполне реальный риск потерять деньги при дальнейшей продаже квартиры, так как ее площадь изменится в меньшую сторону, говорит Ольга Барашкова.
«Квартира свободной планировки — это маркетинговое понятие, поскольку любая жилплощадь регистрируется и имеет свой узаконенный проект. Таким образом, под квартирой свободной планировки фактически подразумевается обычная студия»
Данила Селиверстов, начальник PR-отдела Группы компаний «Лидер Групп»
«Квартира структурно распределена на жилую и вспомогательную зоны. Более того, в документах на жилье обязательно четко прописаны границы комнат, кухни, санузла. Эти данные можно увидеть в кадастровом паспорте. В нем есть чертеж, на котором указаны все перегородки в помещении. При этом, не имеет значения, что застройщик предоставил жилье без фактических стен. Согласно документам, владелец приобрел недвижимость с определенной планировкой», — поясняет Алексей Бушуев.