Прочно.Весенние месяцы – традиционно «бодрые» для рынка недвижимости, в том числе первичного. Покупатели с окончанием холодов готовы активнее разъезжать по офисам компаний и стройплощадкам, а девелоперы один за другим запускают новые проекты.
Не стала исключением и эта весна. Впрочем, к позитивному сезонному фактору, повышающему спрос, прибавился достаточно тревожный политико-экономический. Последовательно развивавшийся в последние месяцы кризис российско-украинских отношений уже вызвал настороженность в отношении экономики РФ со стороны Запада и падение курса рубля. При этом вполне вероятно, что пока мы видели лишь «цветочки», а главные потрясения впереди. Однако игрокам рынка недвижимости на этом этапе всеобщий пессимизм на руку: клиенты, ранее спокойно раздумывавшие о покупке жилья, теперь спешат совершить сделку, опасаясь дальнейшей девальвации рубля и роста цен. Те же, кто обладает определенными накоплениями, конвертируют их в квадратные метры как самый надежный актив, так что инвестиционные покупки тоже активизировались.
Весна на рынке недвижимости, обещавшая быть привычно теплой, сделалась по-настоящему горячей. Как оценивают ситуацию сами специалисты рынка? Что последует за текущей активизацией спроса? Стоит ли ожидать, что при эскалации напряженности в политике и экономике цены рванут вверх? О тенденциях спроса, новых проектах и прогнозах на ближайшее будущее рассказали участники нашего
круглого стола.
Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок»:
В марте 2014 года у нас вышел в продажу объект в новом динамично развивающемся микрорайоне Кудрово – жилой дом «Кудров-Хаус». В основу его концепции лег стиль современного минимализма с простыми архитектурными формами, четкими линиями и светлыми тонами в отделке фасадов. Отличительными особенностями дома станут его камерность, комфорт и доступность – проект предполагает всего 261 квартиру на 11 этажах. Планируемый срок окончания строительства дома – II квартал 2016 года.
В III квартале 2014 года ГК «Прок» планирует открыть продажи в жилом комплексе у станции метро «Парнас». Это будет современный жилой комплекс комфорт-класса с развитой инфраструктурой. Во дворе будут расположены детский сад, закрытый паркинг и пункт охраны.
У покупателей, как и прежде, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры (около 50%). Примерно треть спроса приходится на двухкомнатные квартиры и 10-15% – на квартиры-студии и трехкомнатные. Если говорить о тенденциях последних двух лет, то это прежде всего смещение спроса с малогабаритных студий и «однушек» в сторону полноценных однокомнатных и двухкомнатных квартир.
Безусловно, серьезные колебания валютных курсов подогревают рынок недвижимости. В такие периоды у нас на 25-30% возрастает число обращений покупателей, в том числе инвесторов, готовых приобрести сразу 10-20 квартир.
Ожидаемый годовой рост цен на новостройки Санкт-Петербурга в 2014 году – в пределах инфляции. Он составит в среднем 5-10% в зависимости от локации и характеристик объекта. Прогноз основан на тренде 2013 года: за год (с марта 2013 года по март 2014 года) рост среднегородских цен на первичном рынке составил 10% (с 85 тыс. рублей до 93 тыс. рублей за кв.м). Наиболее активный рост цен происходит в сегменте «комфорт», медленнее всего ценовая динамика в сегменте «жесткий эконом» в связи с выходом на рынок большого объема новых предложений, а также смещением покупательского спроса в сторону более качественного жилья.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости группы компаний «ЦДС»:
В первой половине года у нас стартуют как корпуса в уже возводимых комплексах («Новое Мурино» в Девяткино и ЖК «Весна» в Кудрово), так и несколько новых масштабных проектов комплексного освоения территории. Первый из них –
это новый проект КОТ в юго-восточной части Невского района, недалеко от Октябрьской набережной. Предусмотрено строительство домов общей площадью более 310 тыс. кв.м, поликлиники, двух ДДУ и школы для 1375 учащихся.
Жилой комплекс в Кудрово – это очередной этап проекта комплексного освоения территории ГК «ЦДС», ЖК «Весна» общей площадью 280 тыс. кв.м.
Наш новый проект в Буграх, на границе с северной частью города – это масштабный комплекс, который включает в себя дома общей жилой площадью более 450 тыс. кв.м, а также школу и детские дошкольные учреждения.
Новый проект комплексного освоения территории в Янино расположится недалеко от Ржевского лесопарка. На территории площадью 128 тыс. кв.м предусмотрено строительство шести корпусов общей площадью около 160 тыс. кв.м и детского сада на 175 мест.
Также весной в городской черте, недалеко от станции метро «Нарвская», стартует проект среднеэтажного (десять этажей) ЖК «Золотое Время» со встроенным детским садом.
Исходя из объема спроса, можно сказать, что большинство покупателей по-прежнему отдают предпочтение компактным квартирам-студиям и однокомнатным квартирам площадью около 35 кв.м.
I квартал 2014 года показывает рост количества сделок и обращений. Колебания на валютном рынке дополнительно стимулировали приобретение недвижимости как наиболее надежный способ сохранения средств. Как следствие, мы наблюдаем рост количества инвестиционных сделок.
Что касается прогнозов, то в краткосрочной перспективе (три месяца), объемы продаж будут если не расти, то стабильно удерживаться на текущем, весьма высоком уровне. Затем вероятно некоторое уменьшение объемов спроса, с дополнительным ростом цен в пределах инфляции от цены, достигнутой к этому периоду. Можно сказать, что по итогам года увеличение роста стоимости квартир может составить около 20%.
Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость»:
Во II квартале 2014 года в исторической части города Колпино, на улице Павловской, инвестиционно-строительный холдинг «Петротрест» запускает строительство девятиэтажного дома бизнес-класса. В доме предусмотрено 152 квартиры, среди которых 56 однокомнатных квартир, 56 двухкомнатных и 40 трехкомнатных. В жилом доме будет располагаться подземный паркинг на 100 машиномест, а также коммерческие помещения.
Дом будет построен в квартале с развитой инфраструктурой, включающей в себя общеобразовательные школы, детские сады, торгово-развлекательные комплексы, салоны красоты, медицинские учреждения и т.д.
В настоящее время особый интерес покупатели проявляют к домам в классическом стиле. В связи с этим они часто оказываются перед выбором между покупкой квартиры в уже построенном доме или в современном жилом комплексе. Жилой комплекс на улице Павловской представляет собой сочетание советской классики 30-х годов и лучших современных архитектурных решений. Таким образом, у наших покупателей появляется возможность выбрать квартиру формата «сталинский элит», не ограничивая себя предложениями вторичного рынка недвижимости.
В ближайшее время холдинг «Петротрест» запускает продажу квартир, которые будут оформляться в соответствии с Федеральным законом № 214.
Безусловно, последние политические события в Украине и экономический фактор (ослабление курса рубля к бивалютной корзине) повлияли на спрос на недвижимость. Сложившаяся ситуация стала стимулом к немедленному приобретению квадратных метров для тех граждан, которые уже давно планировали приобретение недвижимости, но по разным причинам сомневались.
Несмотря на покупательскую активность, средняя цена предложения на рынке строящегося жилья в рублевом эквиваленте подросла, но не так значительно, как ожидалось. Крупные застройщики осторожно относятся к корректировке стоимости. Это связано с тем, что высокий покупательский спрос уравновешивается увеличением объема нового предложения. В свою очередь, инвестиционно-строительный холдинг «Петротрест» проводит сдержанную ценовую политику.
Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад»:
В феврале мы начали реализацию нового интересного проекта – жилого комплекса комфорт-класса «Калина-парк 2». Он возводится в Калининском районе на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Это часть крупного проекта городского значения по созданию нового современного жилого квартала. «Калина-парк 2» интересен яркими архитектурными решениями: это не типовое жилье, а оригинальный авторский проект, разработанный архитектурной мастерской Феликса Буянова. Жилой комплекс отличает очень удачное расположение: в благоустроенном микрорайоне, рядом со станцией метро «Лесная». Комплекс будет завершен в 2016 году.
Продолжается реализация ЖК Viva, возводимого на Московском шоссе, 3: в марте мы открыли продажи в 11-й секции.
Из новых объектов, продажи в которых будут открыты в этом году, отмечу ЖК «Шуваловский» в Приморском районе. Новый жилой комплекс в районе Парашютной улицы – это свыше 400 тыс. кв.м полезной площади. Комплекс спроектирован таким образом, что из окон большинства квартир будет открываться вид на воду или зелень.
Традиционно наибольшим спросом на рынке пользуются однокомнатные квартиры. Однако мы наблюдаем растущий интерес семейных покупателей – а на них приходится 60% сделок в нашей компании – к приобретению просторных квартир с несколькими комнатами. Идя навстречу потребностям клиентов, мы увеличиваем число квартир, удобных для семейного проживания. Например, в проекте «Новая Охта», который мы реализуем в Красногвардейском районе, представлен хороший выбор трех- и четырехкомнатных квартир.
Наши объекты пользуются стабильно высоким спросом. В нашей компании с начала года в сегменте «масс-маркет» спрос увеличился более чем в два с половиной раза. Безусловно, одна из причин роста спроса – колебания валютных курсов. Люди опасаются за свои сбережения и стремятся вложить их в ликвидную недвижимость от надежного застройщика, который, несмотря на возможные перепады в экономике, введет объекты в срок. В перспективе можно ожидать повышения цен, которое превысит уровень инфляции.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Весной-летом 2014 года намечается открытие продаж в новом проекте Setl City, «Петербургская Недвижимость» – эксклюзивный брокер. Это новый жилой микрорайон в Приморском районе «Чистое небо». Он появится вблизи Юнтоловского заказника, на участке 98 га у реки Каменки и перспективного продолжения Комендантского проспекта, и будет состоять из двух кварталов.
Проект включает более 1 млн кв.м жилья комфорт-класса, а также четыре школы, десять детсадов, две поликлиники и спорткомплекс. Под каждым домом – подземный паркинг для автомобилей. На территории комплекса появится все, что нужно для комфортной жизни: магазины, рестораны, кафе, предприятия сферы услуг, аптеки, отделения банков. Дома, возводимые Setl City по кирпично-монолитной технологии, будут высотой от 9 до 25 этажей. По стилю застройка напомнит дома в сдержанном скандинавском стиле. Отличительной особенностью станут фасады с яркими цветовыми акцентами.
Безусловно, активизация спроса на первичном рынке еще в конце прошлого года связана с нестабильностью курса рубля. Мы отметили существенное увеличение продаж с конца ноября 2013 года. Но у нас в компании показатели продаж росли ежемесячно. Выходили на рынок новые интересные объекты, которые подстегивали покупателей, ожидающих новинки по стартовым ценам. В сентябре 2013 года «Петербургская Недвижимость» заключила 1500 сделок на первичном рынке, в октябре – уже 1650, в ноябре – 1850, в декабре – 2050. В коротком январе – 1500 сделок, а в феврале – 2000.
Крупные застройщики осторожно относятся к корректировке цен. Пока цены подняли небольшие застройщики – причем кое-кто существенно, на 10-12%. Но их доля на рынке невелика, поэтому влияние на среднюю величину незначительно. Также цены подняли те, у кого они были ниже средней по рынку.
Думаю, что рынок вернется в обычное русло примерно к маю. В основном застройщики не испытают серьезного снижения спроса – планируется к выходу на рынок ряд интересных объектов.