Дорого, но возможно: ипотека без первоначального взноса в новостройках Санкт-Петербурга и Ленобласти

Ипотека без первоначального взноса зачастую оказывается единственным способом приобрести собственное жилье. Новострой-СПб узнал, какие организации и на каких условиях предоставляют возможность взять долгосрочный кредит без накоплений, чем рискует в этой ситуации покупатель и заемщик и что нужно сделать, чтобы стать участником подобной программы.

Ситуация на ипотечном рынке

После того как в 2014 году в стране начался кризис, получить ипотеку без первоначального взноса стало практически невозможно. Но с 2017 года некоторые банки возобновили сотрудничество с физическими лицами на подобных условиях. Стоит отметить, что у лидеров рынка таких программ нет, если только не брать в расчет специальные программы с использованием государственных средств. Да и в целом количество банков, идущих на такие высокие риски, невелико, комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие».

Существуют специальные ипотечные программы: ипотека с материнским семейным капиталом, который выступает в качестве первоначального взноса, военная ипотека (в качестве первого платежа используются накопления НИС), ипотека для молодых семей, где выделяется субсидия, рассказывает спикер. Но есть и стандартные программы банка без первоначального взноса, условием предоставления которых является положительная кредитная история по ранее полученным займам, желательно ипотечным и в том же банке, наличие недвижимости в собственности, которая может выступить залогом, наличие погашенной ипотеки.

Банки в Петербурге, предлагающие своим клиентам ипотеку без первого взноса:

Источник: Новострой-СПб

Основными игроками в этом сегменте рынка можно назвать, пожалуй, Банк «Возрождение» и ПАО «Промсвязьбанк», так как они сотрудничают с наибольшим количеством девелоперов, среди которых — «Полис Групп», ГК «Прок», «Патриот-Нева», «Аквилон-Инвест», «КВС», «Группа ЛСР», Setl City и другие.

Еще несколько лет назад распространены были «нулевые» предложения от застройщиков, однако по факту это была стандартная программа ипотеки. Смысл в том, что стоимость квартиры для клиента увеличивалась, а разницу как первый взнос в банк вносил застройщик. Сейчас такие «манипуляции» практически не встречаются, рассуждает Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге.

«Появление на рынке ипотечных программ без первоначального взноса не удивительно. Ипотечное кредитование бьет рекорды, к нему подключается все больше банков, и конкуренция вынуждает банки уменьшать процентные ставки, придумывать новые «фишки».

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI

Сегодня многие покупатели готовятся к покупке квартиры заблаговременно и копят средства на первоначальный взнос. Однако бывают ситуации, когда решить жилищный вопрос нужно срочно, но сбережений нет — именно в таких случаях помогают программы без первого взноса, отмечает Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость». Безусловно, это удобно в период появления интересных акций и скидок, также есть возможность приобрести жилье на старте продаж, когда действуют самые привлекательные цены на квартиры.

Легко ли получить одобрение

Ипотекой без первоначального взноса может воспользоваться фактически любой заемщик. Как и при стандартной ипотеке, необходимо иметь гражданство РФ, соответствовать по возрасту (как правило, возрастной ценз варьируется от 18 до 65, в некоторых случаях — до 70 лет), быть официально трудоустроенным, иметь определенный стабильный уровень доходов.

Как показывает статистика, ипотеку без первого взноса берут в основном мужчины от 27 до 40 лет, преимущественно несемейные. Это вполне объяснимо, так как программа без первого взноса актуальна прежде всего для молодых людей в начале карьерного пути, говорит Михаил Гущин. Накопление первого взноса на квартиру может занять годы, но недвижимость им нужна здесь и сейчас. Очевидно, что многие предпочли бы платить кредит за собственное жилье, а не отдавать деньги за аренду чужого.

Елена Сайко, начальник отдела ипотечного кредитования «КВС», говорит, что требования к клиентам, планирующим взять кредит без первоначального взноса, изначально предъявляются более жесткие. Большинство банков просят клиента подтвердить официальный «белый» доход справкой 2-НДФЛ, некоторые из них выдают кредит только на объекты с высокой степенью готовности (более 50%). Ну и, конечно, банк перестраховывается, чтобы в случае непредвиденной ситуации возместить часть рисков, поэтому наблюдается повышенная процентная ставка по сравнению со стандартными ипотечными программами.

Понятно, что чем меньше первый взнос, тем больше рисков для банка, поэтому рассмотрение подобных заявок происходит более скрупулезно, информирует Марианна Устинова. Очень серьезно проверяется кредитная история заемщиков, их занятость, значение имеет наличие либо отсутствие в собственности какой-либо недвижимости. В некоторых случаях банк может запросить поручителя. Зачастую от клиентов, оформляющих ипотеку без первого взноса, требуется более дорогая страховка.

Также в последнее время банки при одобрении заявки смотрят и на то, чтобы в организации, в которой работает потенциальный заемщик, не было массовых сокращений, добавляет Татьяна Халилова, начальник отдела продаж компании «Патриот-Нева» (входит в ГК «Интеко»).

В некоторых банках дополнительно к ДДУ необходимо подписывать трехстороннее соглашение между клиентом, банком и застройщиком, сообщает Ольга Барашкова, заместитель руководителя Отдела маркетинга ГК «Прок». В случае, если у клиента возникают просрочки либо он не в состоянии погасить кредит, он обязан заключить соглашение о расторжении ДДУ и, соответственно, застройщик обязуется вернуть банку деньги за квартиру.

Несмотря на несколько повышенные требования, заявки по программе «Ипотека без первого взноса» рассматриваются аналогично заявкам по другим программам. Ключевой момент здесь — подтверждение платежеспособности клиента, считает Юлия Бестужева, руководитель отдела ипотечного кредитования «Полис Групп». Одобряется 75–80% случаев, при условии, что все документы были оформлены правильно.

Как получить ипотеку без накоплений

Чтобы стать участником программы, следует обратиться напрямую в банк или к застройщику. Многие компании имеют целые отделы, занимающиеся кредитованием, где специалисты помогут подобрать интересующее клиента жилье и подходящую кредитную программу, а также помогут рассчитать величину переплаты, составить график платежей, направить заявку в банк.

Квартира с использованием кредитных средств оформляется в собственность заемщика и находится в залоге у банка до момента полного погашения задолженности.

Какие могут быть риски

Мнения экспертов по данному вопросу разделились. Одни считают, что риски по программе не отличаются в целом от рисков по другим ипотечным продуктам, другие же (и таких экспертов большинство) уверены, что больше всех в данной истории рискует, как ни странно, банк. Даже подписание трехстороннего соглашения, которое подразумевает возврат полной суммы застройщиком банку, в случае если клиент не платит, не гарантирует перечисление денежных средств, уверена Ольга Барашкова, так как это возможно только после подписания клиентом соглашения о расторжении ДДУ. Такие сделки в банковской сфере считаются высокорисковыми, так как нередко привлекают заемщиков с низкой платежной дисциплиной (они не могут управлять финансами и накопить минимальную сумму), либо людей с «серыми» доходами и неофициальным трудоустройством.

К тому же ипотека выдается на большой срок (20–30 лет) и за это время с заемщиком может случиться что угодно, рассуждает Татьяна Хоботова. Если заемщик не сможет платить по счетам, то залоговая недвижимость продается, полученные деньги идут на погашение кредита и процентов за пользование кредитом, остаток средств получает заемщик.

Кроме того, ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, и банку нужно подстраховаться и на случай падения стоимости жилья: банку невыгодно выдавать кредит на полную стоимость жилья, ему выгодно выдать такой кредит, где залоговая стоимость объекта будет выше, чем сумма ипотеки.

Пользуется ли популярностью «нулевая» ипотека

На растущем рынке недвижимости ипотечные программы без первого взноса были востребованы, но сейчас клиенты стали более финансово грамотны и тщательно рассчитывают свои обязательства и денежные потоки, отмечает Татьяна Хоботова. Очевидно, что чем меньше сумма кредита, тем меньше нагрузка на ежемесячный бюджет.

В компании «Патриот-Нева» отмечают стабильный интерес к этому продукту. Доля покупателей жилья, которые пользуются подобными программами, составляет до 10% от общего количества ипотечных клиентов, так как для части граждан это единственная возможность купить собственное жилье или переехать в квартиру с лучшими условиями.

Юлия Бестужева считает, что программа пользуется спросом у клиентов, которые имеют стабильный доход, но не хотят долгое время копить деньги на первый взнос. Также в числе заемщиков по этой программе много клиентов, которые ожидают продажи своей недвижимости на вторичном рынке, после чего планируют сразу закрыть кредит полностью или сделать существенное частичное досрочное погашение.

А вот опыт компании ГК «Прок» показывает, что среди их клиентов ипотека без первого взноса почти не востребована. Основной причиной считаются высокие ежемесячные платежи, так как ставка по программе выше по сравнению со стандартной примерно на 4%, и за последние 3–4 месяца разница еще увеличилась. На выходе клиент имеет неподъемные ежемесячные платежи, а банки — риски по невыплатам.

Некоторые новостройки Санкт-Петербурга, в которых доступна ипотека без первоначального взноса

Источник: Новострой-СПб

Прогнозы и перспективы

Некоторое время назад на рынке фигурировали слухи, что власти закроют ипотечные программы без первоначального взноса. Однако информация оказалась недостоверной. Эти кредитные продукты по-прежнему актуальны и весьма востребованы заемщиками, сообщает Татьяна Халилова.

Законодатели в последнее время пытаются диктовать курс на увеличение процента собственных средств заемщика, рассказывает Марианна Устинова. С начала года кредит с первым взносом меньше 20% считается высокорискованным, и все госпрограммы требуют взнос от 20%. Некоторые банки после ввода новой нормы пошли на увеличение минимального первого взноса, однако многие, напротив, продолжили курс на облегчение условий кредитования. Сейчас на рынке достаточно предложений с первым взносом от 15% и даже от 10%, и в ближайшей перспективе отмены программ «нулевой» ипотеки не ожидается.

«Массового появления ипотечных программ без первоначального взноса, скорее всего, не будет, из-за определенных рисков: «качество» клиентов может снизиться, объем просрочек — возрасти. Понятно, что уровень ответственности и платежеспособности каждого клиента на начальном этапе определить не всегда возможно. Первоначальный взнос — это еще один фильтр, который помогает банкам минимизировать свои риски», — говорит Михаил Гущин.