Что купить возле КАД: новостройки и цены

В условиях, когда жилье поближе к центру не по карману, популярными оказываются новостройки в районе КАД благодаря своим доступным ценам в первую очередь. Сегодня рынок предлагает большой выбор проектов в данных локациях – готовых и строящихся. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, где и почем можно купить квартиру возле кольцевой автодороги.

По данным компании «Главстрой-СПб», на жилье возле КАД приходится около 60% всего предложения рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. К наиболее активно застраиваемым территориям относятся земли Выборгского района рядом с метро «Парнас», Мурино, Кудрово, Всеволожск. Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела», к этому списку добавляет Янино и Шушары.

Возле КАД находится большое количество новостроек. Например, ЖК «Янила Кантри» и ЖК «Яркий» в Янино, ЖК «Весна 3» и ЖК «Гольфстрим» в Кудрово, ЖК «Старая Крепость», ЖК «YouПитер» и ЖК «Солнечный», ЖК «Десяткино 2.0», ЖК «Алфавит» и ЖК «Ленинградское Трио» в Мурино и Девяткино, ЖК «Стереос» в Красногвардейском районе, ЖК «Светлый мир «О’Юность» в Невском районе, ЖК «NEWПИТЕР» и ЖК «Новоселье: городские кварталы» в Новоселье. Большинство этих жилых комплексов относятся к эконом-классу.

«Разница между двумя схожими по характеристикам объектами, но расположенными на разном расстоянии от КАД, к примеру, 5 и 20 км, может составлять 10-20%»

Петр Буслов, «Главстрой-СПб»

Как отметил Николай Урусов, цены на новостройки вдоль КАД, как правило, немного ниже средних. В первую очередь, это связано с их расположением на окраине города, но это правило работает не всегда. Например, Кудрово – уже практически застроенный район, в котором осталось не так много объектов на начальном этапе строительства. Да и сам район может похвастаться новыми красивыми домами, современной инфраструктурой, близостью к крупному торговому комплексу. «Все это ценится покупателями, и стоимость квартир там выше, чем в некоторых менее престижных частях Невского района, таких как проспект Обуховской обороны», – поясняет Николай.

С Николаем согласна Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы группы компании «ПРОК». По ее словам, средневзвешенная стоимость квадратного метра в Кудрово достаточно высока для области – порядка 85 тыс. рублей.  Хотя формально Кудрово относится к Ленинградской области, по сути является приграничной городской территорией, вплотную прилегающей к Невскому району Петербурга. «Кудрово считается одним из наиболее комфортных мест для проживания рядом с городской чертой прежде всего по причине хорошей транспортной доступности. В 30 минутах находится станция метро «Дыбенко». В перспективных планах, правда, с пока неясным сроком реализации – еще один выезд на проспект Косыгина и строительство станции метро «Кудрово», – говорит Анна.

Иное мнение у начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, которая считает, что КАД отрицательно влияет на стоимость жилья поблизости. «Для жилой застройки территории возле КАД утратили привлекательность, – поясняет Светлана. – Рынок недвижимости на протяжении всего 2015 года и в 2016-ом это ясно продемонстрировал. В объектах «заКАДья» предлагались самые отчаянные скидки. Большое количество квартир в таких жилых комплексах осталось нереализованным». Эксперт уверена, что в новинку данные территории были интересны как альтернатива приобретению комнаты в коммунальной квартире, некая гипотетически инвестиционно-привлекательная покупка, но все планы разбились о грубую реальность, потому что сдать в аренду и жить с доходов от такой недвижимости на протяжении ближайших нескольких лет нереально, да и вырастут в цене квартиры в этой локации едва ли скоро.

 «Доступность одной из главных транспортных магистралей является важным преимуществом и существенно повышает привлекательность жилья»

Алексей Бушуев, Seven Suns Development

Действительно, очевидный плюс соседства с КАД – это улучшенная транспортная доступность, возможность быстро добираться до любой точки города. А если с территории жилого комплекса   есть удобные пути выезда на КАД – это, безусловно, огромный плюс. Новые районы активно застраиваются и заселяются, и транспортная проблема стоит достаточно острой для любой новой локации.

«По КАД не ходит общественный транспорт, потому близость к магистрали выгодна в первую очередь автомобилистам», – говорит Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. Однако стоит иметь ввиду, что от жилой застройки за КАД всегда следует достаточное количество маршрутов общественного транспорта с конечными остановками у ближайших станций метро.

Между тем, жители комплексов, расположенных в непосредственной близости от КАД (1-1,5 км), достаточно часто страдают от шума скоростной автомагистрали. Петр Буслов считает, что оптимальное расстояние от КАД до ЖК составляет 3 км. Выбирая участок под свой проект, компания «Победа development» оценивала все эти риски и расположила его в 3 км от КАД и буферной зеленой зоной. «Такое расстояние не является критичным на автомобиле, но снижает все негативные факторы», – считает Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «Победа development».

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», указывает на то, что с потребительской позиции лучше, если трасса не будет в прямой видимости из окна квартиры и расстояние до нее составит не менее 1 км. «Застройщики стараются устанавливать шумозащитные экраны и высаживать в полосе отчуждения между домами и автомагистралью зеленые зоны, а также строят в этих местах объекты инженерной инфраструктуры, паркинги, торговые объекты, – говорит Арсений, – но в полной мере эти меры не позволяют нивелировать присутствующий недостаток».

«Минимально допустимое расстояние от КАД до ЖК составляет 50 м при условии установки шумоизоляционных экранов на проезжей части»

Павел Брызгалов, ФСК «Лидер»

В противовес предыдущим спикерам Евгения Литвинова, руководитель проекта консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сообщает о том, что для некоторых групп населения возможность быстро добраться до КАД важнее экологической составляющей места их жительства. К тому же, стоимость квартиры с видом на дорогу зачастую ниже, чем аналогичной, но с окнами во двор.

Учитывая острую нехватку свободных пятен в городе, Петр Буслов убежден, что локации вблизи КАД остаются одними из самых перспективных. В среднесрочной перспективе здесь могут появиться несколько крупных жилых массивов, которые добавят городу еще 5-10 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости эконом- и комфорт-класса.

«Отдельные локации вдоль КАД уже практически полностью застроены, другие еще сохраняют потенциал для освоения, – говорит Николай Урусов. – К практически освоенным можно отнести Кудрово и Мурино. До 2020 года здесь завершится активное жилищное строительство. Развиваться будет лишь дорожная, социальная и коммерческая инфраструктура. Другие, например, Янино и поселок Новоселье еще имеют потенциал для развития. Также продолжат развиваться земли вокруг Пулковского шоссе и КАД».

А вот Дмитрий Ермышев указывает на то, что любая территория в пригороде интересна для застройки, если рядом есть точки приложения труда. Пока не будут сочетать офисы, производство и жилую застройку и пока не сформируется привычка смены жилья вместе со сменой работы, все будут стекаться в центр и страдать от маятниковой миграции. «Посмотрите на Приморский район: на 550 тысяч человек всего несколько бизнес-центров. И получается, что вся эта масса людей выезжает из района и въезжает в него, создавая пробки на дорогах», – резюмирует Дмитрий.