Эскроу-счета при покупке новостройки: механизм защиты и принципы работы

01.07.2025

Покупка квартиры в строящемся доме сопряжена с определёнными финансовыми рисками. С 2019 года в России действует система, которая значительно усиливает защиту интересов дольщиков — эскроу-счета. Этот инструмент стал обязательным для всех новых проектов долевого строительства и полностью изменил структуру расчётов между покупателем и застройщиком.

Что представляет собой эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это форма расчёта, при которой средства за купленную квартиру, временно хранятся на специальном банковском счёте. Эти средства заблокированы до момента, когда застройщик выполнит все предусмотренные договором обязательства, включая сдачу дома в эксплуатацию и оформление прав собственности.

Деньги не передаются напрямую застройщику, а размещаются в банке-партнёре с аккредитацией на ведение таких операций. Это исключает возможность нецелевого использования средств. Если объект не достраивается, банк обязуется вернуть полную сумму покупателю. Система закреплена на законодательном уровне (ФЗ-214) и действует на всех новых проектах, запущенных с июля 2019 года.

Как работает схема расчётов через эскроу

Модель взаимодействия включает пять ключевых этапов:

1. Выбор объекта и заключение ДДУ. Покупатель оформляет договор долевого участия с застройщиком, действующим по модели эскроу.
2. Перевод средств. Оплата направляется не застройщику, а на счёт эскроу в уполномоченном банке.
3. Финансирование строительства. Застройщик получает проектное финансирование от банка под залог будущих поступлений.
4. Сдача объекта и регистрация прав. После завершения строительства и оформления собственности банк перечисляет средства застройщику.
5. Возврат денег в случае риска. При наступлении страхового случая (банкротство, остановка стройки) средства полностью возвращаются покупателю.

Почему это безопасно для покупателя

Система эскроу-счетов выстроена на принципе тройного контроля: банк, государство, застройщик. Это обеспечивает:

• Финансовую безопасность — до завершения проекта средства остаются нетронутыми.
• Прозрачность сделки — проекты проходят банковскую проверку и экспертизу.
• Минимизацию рисков — невозможность продажи «бумажных» квартир без строительной готовности.
• Отбор застройщиков — к участию в системе допускаются только компании с устойчивыми финансовыми показателями.

Таким образом, покупатель не несёт рисков, связанных с неисполнением обязательств со стороны застройщика, а расчёт происходит только по факту исполнения работ.

На что стоит обратить внимание

Хотя модель расчётов через эскроу снижает риски, у неё есть ряд ограничений:

• Увеличение себестоимости. Строительство с привлечением банковского финансирования может влиять на цену за квадратный метр.
• Ограниченный перечень банков. Работать с эскроу-счетами имеют право только банки, включённые в специальный перечень, что ограничивает выбор.
• Исключения. Проекты, запущенные до 1 июля 2019 года, могут реализовываться по прежней схеме, без использования эскроу.

Проверка надёжности застройщика

Перед принятием решения о покупке квартиры необходимо:

• Убедиться, что расчёты производятся через эскроу-счёт.
• Проверить регистрацию ДДУ в Едином реестре долевого участия.
• Ознакомиться с проектной декларацией на сайте «наш.дом.рф».
• Изучить сведения о банке, где размещён счёт, и наличии аккредитации.

Заключение

Эскроу-счета стали базовым элементом современной модели долевого строительства. Они обеспечивают безопасность инвестиций, делают процесс прозрачным и защищают интересы покупателя на всех этапах.

Если вы планируете купить квартиру в новостройке, ориентируйтесь не только на цену, но и на механизм защиты. Выбирайте тех, кто работает в правовом поле и предлагает понятные гарантии.

ГК «ПРОК» — надёжный подход к покупке жилья.