Прочно.
02.10.2023
Продаётся уютная двухкомнатная квартира в зелёном районе Санкт-Петербурга с евроремонтом по доступной цене. Олег уже в предвкушении того, как она оформит интерьер этого уютного жилища. Однако, после рекомендации друзей, он обратился к юристам.
Оказалось, что, если бы Олег купил квартиру вместе с ключами, его ждал ряд неприятных сюрпризов: жилье оказалось арестованным. Это стало известно только после проведения проверки.
Поэтому помните и делитесь с другими, как обезопасить себя при покупке недвижимости.
Заключение сделок с недвижимостью — это сложный и рискованный процесс. Финансовая ценность каждого квадратного метра создает благоприятные условия для возможных махинаций со стороны децентрализованных продавцов и мошенников.
Поток эмоций и радости может сбить с толку даже самых осторожных покупателей, особенно тех, кто на грани осуществления давней мечты о собственном жилье. И вместе с ключами от квартиры они могут получить неожиданные и крупные неприятности.
Все квартиры на рынке вторичной недвижимости несут в себе свою юридическую историю, и она не всегда прозрачна. Более того, чем больше сделок было совершено с жильем в прошлом, тем выше риск для нового покупателя.
Если будущий владелец не проведет тщательную проверку документов и упустит возможные юридические подводные камни, сделка может быть признана недействительной судом. В итоге покупатель стоит перед риском потерять как деньги, так и жилье. Хотя закон обязывает продавца вернуть средства после расторжения сделки, часто у него уже нет необходимой суммы.
В каждой истории квартиры, как и в российском законодательстве, присутствует множество тонкостей, которые, при наличии соответствующего желания, позволят оспорить каждую десятую сделку с недвижимостью.
Квартиру, представленную Ивановым на продажу, предложила очаровательная дама, действуя по генеральной доверенности от своего мужа. Всё шло бы своим чередом, если бы не одно но — муж был уже ушедшим из жизни к моменту сделки. Вдова, стремясь сохранить имущество и избежать доли других наследников, утаила факт смерти и провела сделку. Когда правда стала явной, контракт был расторгнут.
Комментарий юриста: Суд может признать как текущую, так и предшествующую сделку недействительными и вернуть квартиру законному собственнику.
Прошла сделка, и Дима с семьей въехал в новое жильё.
Через два месяца продавец, потративший деньги, полученные за квартиру, обращается в суд с иском. Утверждает, что при продаже своего единственного жилья он не осознавал своих действий из-за злоупотребления алкоголем.
После проведения экспертизы сделку объявили недействительной. Суд обязал продавца вернуть полученные средства, хотя всей суммы уже нет — возврат будет осуществляться по частям.
Комментарий юриста: Если владелец квартиры докажет в суде, что не осознавал своих действий в момент подписания договора из-за алкогольного или наркотического опьянения или его ввели в заблуждение, сделка может быть расторгнута.
Семья Самойловых приобрела однокомнатную квартиру в Фрунзенском районе, прожив в ней целый год. И вот однажды раздаётся звонок в дверь. Перед ними стоит незнакомый мужчина, утверждая, что это его дом.
Оказалось, что мать с сыном были зарегистрированы в этой квартире. Сын, оказавшись в тюрьме на 15 лет, не был в курсе, что его мать приватизировала и продала квартиру семье Самойловых. А теперь, выйдя на свободу, он возвращается прямиком в свое жилье.
Комментарий юриста: Люди, временно выписанные из квартиры по причине лишения свободы, нахождения в домах-интернатах, лечебных учреждениях и других местах, сохраняют право на проживание в своей квартире. Они могут вернуться через суд после нескольких лет и заселиться в купленное вами жилье.
Архиповы едва закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг стало известно, что им грозит выселение. Квартиру им продали семейные пара, получившая ее от своей бывшей соседки, которую они долгие годы заботливо обслуживали — закупали продукты, привозили лекарства, возили в поликлинику. Благодарная соседка, в знак признательности за их внимание, оформила квартиру на их имя.
Через два года после смерти бывшей соседки приехали родственники из Израиля — все это время им было не до этого. В суде они заявили: "Бабушка пообещала нам квартиру, а соседи воспользовались ее беспомощностью".
Комментарий юриста: В данном случае не учтены интересы всех наследников, и даже спустя несколько лет они могут претендовать на свою долю в квартире, доказывая свои права через суд.
Для тщательной проверки выбранной квартиры на возможные риски следует запросить у продавца и внимательно изучить ряд документов.
Убедитесь, что данные в паспорте совпадают с информацией, предоставленной в других документах, касающихся недвижимости.
Тщательно сопоставьте адрес квартиры, которую вы рассматриваете, с тем, что указано в документах. В договоре должна быть отражена полная стоимость недвижимого имущества.
Закажите выписку в МФЦ или на сайте Росреестра. Этот документ позволяет удостовериться, является ли продавец действительным владельцем квартиры, а также узнать о наличии других собственников.
В выписке из ЕГРН имеется специальное поле, в котором отражаются ограничения, аресты, залоги и их характер. Если таковых нет, в соответствующей графе будет стоять прочерк.
Доступно в МФЦ. Проверьте данные о текущих жильцах: ФИО, дата рождения, предыдущий адрес проживания, дата и причина выписки. Внимание — ни один из них не должен оставаться «в воздухе».
Можно получить в ЖЭКе, чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д.
Важно удостовериться, что продавец не числится в реестре пациентов психоневрологического и наркологического диспансера, что свидетельствует о его адекватности в момент совершения сделки по продаже квартиры.
В официальных документах не должно быть никаких исправлений и помарок. Если вы обнаружили подобные несоответствия, будьте бдительны — возможно, у вас под рукой поддельные документы.
При совершении сделки настоятельно требуйте согласие супруга, даже если квартира была приобретена вне брака, даже если супруги находятся в разводе. Отсутствие согласия может послужить основанием для возникновения судебных споров.
Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним, обязательно получите разрешение от органов опеки на продажу жилья.
При продаже квартиры по доверенности существует высокий риск мошенничества и обмана. Требуйте, чтобы продавец присутствовал при сделке. В противном случае, рассмотрите возможность поиска другого варианта.
Не забывайте расспрашивать соседей — они могут предоставить множество полезной информации о владельце и самой квартире.
В идеальном случае у желаемой вами квартиры должен быть единственный владелец и четкая цепочка прав собственности, лишенная теней и неопределенностей. Это гарантирует отсутствие трудностей с оформлением документов и обеспечивает юридическую чистоту. Однако такие варианты встречаются нечасто, поэтому важно тщательно изучить все имеющиеся документы, выявив возможные стоп-факторы, или обратиться к профессиональным юристам для проведения проверки.
В частности, стоит убедиться в подлинности представленных документов и осуществить детальную проверку квартиры на наличие потенциальных рисков, связанных с ее приобретением.