Спасибо за ваше участие!
Застройщик «Прок» - квартиры в новых домах СПб/
г. Санкт-Петербург, Заневский пр-т, 30/2
Время работы: Пн - Чт: 900 - 1800 | Пт: 900 - 1700
Офисы продаж на объектах
(812) 655-00-00 (Отдел продаж)
8-800-555-76-26 (Бесплатный звонок по РФ)
8 (812) 327-28-78 (Офис)
Выбрать квартиру
Цена
Площадь
Этаж

Земельный рынок поделят на зоны

16.11.2011

СПб. Россия стоит на пороге земельной реформы, которая сократит полномочия местных чиновников. Если в Петербурге ее не боятся, то в Ленобласти настроены решительно против.

РФ Андрей Ивакин. Например, перевод сельхоз земель в категорию земель поселений инвестору приходится согласовывать сначала с региональными властями, а затем платить муниципальным – за изменение разрешенного использования.

С принятием нового закона решение вопроса перейдет на уровень муниципальных властей. «Вопрос изменения категории решается в момент формирования генплане, и застройщики всеми правдами  и неправдами стараются впихнуть свои проекты в границы населенных пунктов. Какие затраты при этом несут девелоперы – это отдельный разговор», - объяснил «ДП» один из областных девелоперов.

Этапы пути

Председатель КУГИ Петербурга Дмитрий Куракин заявил, что в городе о готовящихся поправках знают. «Но нас эти нововведения не коснутся. Вся территория Петербурга – это «земли поселений». И никаких перемен в работе городских строителей не будет», - говорит он. Но власти Ленобласти проект закона оценили весьма жестко. «Закон крайне сырой, и для экономического документа он слишком политизирован. Его разрабатывали не профессионалы, а любители», - заявил вице-губернатор Ленобласти, председатель КУГИ Александр Дрозденко.

По самым оптимистичным прогнозам, правительство собирается внести законопроект в Госдуму  к началу следующего года. Но можно не сомневаться, что процесс затянется. Дело в том, что, по словам Андрея Ивакина, закон не будет принят до тех пор, пока на местах не будет подготовлена необходимая градостроительная документация. В проекте предусматривается, что к моменту выхода закона на начало 2012 года все населенные пункты будут иметь утвержденные документы территориального планирования: генпланы и правила землепользования и застройки, - которые станут основными документами, определяющими зонирование территории. Крайний срок, в который должны уложиться муниципалы, - 31 декабря 2012 года. Но у них на это нет ни достаточных средств, ни квалифицированных кадров.

Александр Дрозденко говорит о том, что не определен механизм, каким образом относить участки к землям того или иного пользования. Например, это касается земель населенных пунктов. «На сегодня не более 25% муниципальных образований разработали и утвердили Генпланы, а  это значит, что, если закон будет принят, не будет механизма отнесения территорий  и земельных участков к определенному целевому назначению и видам разрешенного использования», - опасается вице-губернатор Ленобласти. Но главное обстоятельство, которое смущает чиновников, - это то , что непонятно, кто будет утверждать или изменять разрешенное использование. На сегодняшний день это делают органы местного самоуправления, однако областные власти считают, что у муниципалов нет достаточно квалифицированных кадров. «Сначала должны быть  разработаны и утвержден правила землепользования и застройки, затем – методика оценки земель, и только после этого можно  говорить о принятии закона», - заключает господин Дрозденко.

Проблема, по его словам, упирается в методику кадастровой оценки земли, которая определяется исходя из его категории. «Не разработав новую методику определения стоимости земли, нельзя отменять старую. Мы можем потерять доходы в бюджеты местного самоуправления и региональный бюджет на период между вступлением закона в действие и принятием новой методики», - убежден он. Возможные потери бюджетов чиновник оценил в 3,5-4 млрд. руб.

Министерство против

В министерстве с таким подходом не согласны и уверяют, что проблем с оценкой и налогообложением не будет. «новые принципы оценки будут приняты до вступления в илу закона», - говорит Андрей Иванов. По его словам, министерство склоняется к тому, что в будущем будут применяться стандарты оценки, которые подробно не регулируют методику расчета, что сделает процедуру более прозрачной. В МЭРТ уверены, что сокращение количества инстанций при определении назначения земли существенно снизит издержки инвесторов. Управляющий директор NAI Becar в Петербурге Илья Андреев согласен, что принятие данного законопроекта может упростить процедуру принятия решений для застройщиков6 «Скорее всего, отмена категорий сделает более прозрачным весь процесс».

Катализатор рынка

Главным землевладельцем в Ленобласти пока остается государство: в региональной и муниципальной собственности – около 8 млн га. В частной собственности по  данным аналитического центра «Свой дом», находится около 500 тыс. га (6% земли региона). Причем права оформлены лишь на 150 тыс. га (2%). Частные собственники крупных участков, как правило, остаются в тени. На рынке их интересы представляют 10-15 агентств недвижимости. Лендлордов, которые владеют землей в приграничных районах и сами продают ее на открытом рынке, единицы. Выделяются «Фаэтон-Девелопмент» (связан с бизнесом Сергея Снопка), «Старт-Девелопмент» (связан с холдингом Захара Смушкина) и «Сенатор-Лэнд» (связан  с бизнесом Андре Фоменко). Крупными землевладельцами называют также депутата Госдумы РФ Сергея петрова и гендиректора ИК «Евроинвест» Андрея Березина.

Новый закон может как существенно облегчить жизнь действующим игрокам, так и упростить вход на рынок новых участников. «Считаю, что этот закон облегчит жизнь некоммерческим партнерствам и дачникам в случае смены категории сельскохозяйственных земель под ИЖС», - уверен руководитель отдела развития «ГК Прок» Андрей Беляев.

«Отмена категория вряд ли будет иметь  значительное ценовое влияние на загородный рынок. Тем более срок реализации их будет длительный», - комментирует директор АН «Прогаль» Николай Комиссаров. Советник международной юридической фирмы Salans Ольга Урюпинская опасается, сто придется корректировать Правила землепользования и застройки и Генеральный план Петербурга. Более серьезные последствия ждут Ленобласть, ГД очень много земель сельхозназнчения, - есть опасность, что муниципалы пустят в расход все что можно и нельзя. Зато коррупционная составляющая, связанная с переводом земель из одной категории в другую должна отмереть», - подытоживает директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО Центр» в Петербурге Дмитрий Мизиков.

Источник: Деловой Петербург, № 190


Возврат к списку