Новостройки Кудрово: плюсы и минусы проживания

Населенный пункт Кудрово находится в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленобласти. Около 12 лет назад там началось масштабное строительство, вследствие чего локация стала динамично развиваться. Как сейчас обстоят дела с новыми домами, инфраструктурой и дорогами в Кудрово, выяснил Новострой-СПб.

Строиться дальше – просто некуда

Привлекательность Кудрово на рынке недвижимости обусловлена несколькими важными факторами: деревня вплотную примыкает к городу и располагается в пределах КАД. К тому же относительно рядом есть станция метро «Улица Дыбенко» (около 15-20 минут пешком). Желая приобрести квартиру неподалеку от Петербурга, покупатели зачастую останавливают свой выбор именно на данной местности.

Кудрово – практически сформировавшаяся локация, что, несомненно, является большим плюсом для этой территории, комментирует Ирина Орлянкина, руководитель Отдела продаж «Полис Групп». Сегодня это новый современный район со сложившейся социальной, коммерческой и развлекательной инфраструктурой. Сейчас девелоперы продолжают строительство начатых проектов, так как большинство из них - это комплексное освоение территории.

В отличие от Бугров, Мурино и Девяткино, застройка микрорайона ограничена кольцевой автодорогой, поэтому размеры территории естественным образом локализованы, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Единственные свободные участки либо вплотную примыкают к КАД, либо находятся в границах других поселений, либо и вовсе расположены за КАДом.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС, полагает, что в пятилетний период полномасштабное строительство на этой территории будет окончено, а работы продолжатся только над отдельными, точечными проектами, что является неоспоримым преимуществом для людей, планирующих приобрести квартиру в Кудрово.

По данным Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», Кудрово – второй по популярности микрорайон пригородной зоны Ленинградской области среди покупателей новостроек. С начала его освоения он претерпел значительные изменения. За последние пять лет на территории было введено в эксплуатацию свыше 1,6 млн кв. м жилья, большинство проектов представлены в сегменте «комфорт». В настоящее время микрорайон практически исчерпал свой строительный потенциал: многие жилые комплексы сданы либо находятся в высокой и завершающей стадии строительства.

До 2020 должно быть введено в эксплуатацию около 670 тыс. кв. м жилья, которое уже строится на сегодняшний день. Кроме того, в Кудрово и близлежащих локациях запланировано еще около 1,4 млн кв. м жилья (включая проекты, планируемые к развитию с внешней стороны КАД), сообщает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

«Кудрово – одна из первых локаций на территории Ленинградской области, которая начала активно развиваться около 10 лет назад и сегодня превратилась в полноценный городской район. В настоящий момент жилая застройка Кудрово практически завершена, близится к концу строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры»

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС

Комфортно ли жить в Кудрово

Не всегда новые микрорайоны оказываются удобными для проживания, особенно если в семье есть дети. Однако к Кудрово это не относится. Эксперты проявили удивительное единство мнений по данному вопросу. Локация характеризуется неплохой транспортной доступностью, хорошо развитой торгово-развлекательной (а в перспективе и социальной) инфраструктурой и отсутствием промышленных предприятий, рассказывает Анна Седельская, руководитель Отдела маркетинга ГК «Прок». Негативное влияние близости КАД с лихвой компенсирует находящийся рядом знаменитый лесопарк «Оккервиль» на берегу одноименной реки, где застройщик организовал велодорожки, пешеходные зоны, пляжи и игровые площадки.

По сумме всех перечисленных факторов можно считать, что  район вполне подходит для проживания семьям с детьми. Но не стоит забывать, что многое зависит от комфортности и качества конкретного жилого комплекса, комментирует Николай Гражданкин. Например, дома могут иметь различную толщину наружных стен: у одних она составит 25 см, у других – 68 см. При этом оба строения станут именоваться кирпично-монолитными; только в одном будет постоянно холодно, в другом, напротив, тепло. Немало зависит и от квартирографии: есть существенная разница между жилым комплексом, где на этаже располагаются всего 4-6 квартир, и недорогим домом с 15-20 студиями и однушками по соседству. Жизнь во втором доме будет больше напоминать общежитие. А построить дом с тонкими стенами и кучей студий на этаже гораздо дешевле по себестоимости, поэтому и квартиры там будут стоить дешевле.

Инфраструктура Кудрово

Сегодня Кудрово представляет собой достаточно развитую территорию, в должной степени обеспеченную необходимой инфраструктурой. Здесь предусмотрено 8 общеобразовательных школ (на данный момент открыто две из них) и 13 детских садов (сданы уже пять из них). Одна из школ считается крупнейшей на Северо-Западе, в ней учатся 1600 учеников. В 2018 году по заказу Всеволожского района должен быть построен еще один садик (на 220 мест). Если прогнозы оправдаются, считает Анна Седельская, то в Кудрово к концу 2018 года будет почти полторы тысячи мест для дошкольников. Всего же, в соответствии с утвержденными проектами планировок, в этой локации имеются земельные участки под 19 ДОУ (на 2925 мест) и для 8 школ (на 8200 мест). В  2018 году обещают построить поликлинику.

Так как большинство реализуемых в Кудрово проектов – комплексное освоение территорий, то все они предполагают наличие собственной социальной инфраструктуры, говорит Ирина Орлянкина. В рамках проектов «Полис Групп» 1 сентября 2017 года в ЖК «Австрийский квартал» открылась школа на 275 мест, в январе 2018 года состоялось открытие двух детских садов – в ЖК «Австрийский квартал» и в ЖК «Березовая роща».

На территории проекта «Семь столиц» от Setl City уже работают 3 муниципальных детских сада, общеобразовательная школа и 3-этажный торговый центр. Вблизи Кудрово находятся парк Есенина и лесопарк Оккервиль, а также крупный торгово-развлекательный центр «МЕГА», рассказывает Ольга Трошева.

Транспортная доступность

Транспортная ситуация остается основным проблемным «звеном» Кудрово, несмотря на находящуюся рядом станцию метро «Улица Дыбенко», выезды на КАД и стабильно работающую сеть общественного транспорта. Самые большие сложности наблюдаются в районе пересечения Ленинградской и Центральной улиц, моста через реку Оккервиль и железнодорожного переезда. Для значительно возросшего автомобильного трафика дорожная сеть узкая, и в ряде мест дорожное покрытие требует замены, например на Ленинградской улице и др., сообщает Светлана Московченко.

Власти Ленинградской области работают над улучшением доступности микрорайона: дорожная сеть Кудрово будет развиваться, планируется строительство развязки на пересечении ул. Ленинградской с КАД. Застройщики тоже не стоят в стороне, а, напротив, принимают в этом активное участие. За время реализации проекта «Семь столиц» в Кудрово Setl City на собственные средства построила в границах жилого комплекса несколько улиц: Венскую и Столичную, Европейский проспект и участок проспекта Строителей. Также совместно с другими компаниями был реконструирован Кудровский проезд, соединивший улицу Центральную в Ленобласти и проспект Большевиков в Петербурге. ГК «Прок» участвовала в строительстве части пр. Строителей у ЖК «Кудров-Хаус». К декабрю 2018 года компания «Полис Групп» завершит пр. Строителей от Английской до Пражской улиц.

По информации Анны Седельской, Администрация Всеволожского района обещает в  2019 году расширить железнодорожный переезд на Солидарности с выходом на Дыбенко, в 2023 году построить въезд на Восточный скоростной диаметр и путепровод в районе ИКЕИ, а к 2025 году, наконец, открыть станцию метрополитена «Кудрово». Проект расширения пр. Строителей вплоть до Косыгина пока не возобновлен.

Новостройки в Кудрово

В Кудрово есть проекты на любой вкус и кошелек, рассказывает Николай Гражданкин: от жесткого «эконома» (южнее реки Оккервиль) до «комфорта» (севернее реки Оккервиль). Выбор весьма широк, так что для покупателя главное – определиться, что именно ему требуется для комфортного проживания. По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам 2017 г. средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в Кудрово составляла 80,2 тыс. руб.

В настоящий момент Группа ЦДС завершает в Кудрово строительство жилого комплекса ЦДС «Весна 3», ведет строительство детского сада на 160 мест и занимается развитием улично-дорожной сети.

В северной части Кудрово компания «Отделстрой» реализовывает проект комплексного освоения территории «Новый Оккервиль». Больше половины квартала уже заселена, а дома обеспечены необходимой социальной инфраструктурой: два детских сада, школа, две поликлиники (взрослая и детская), станция скорой помощи, спорткомплекс. В ЖК «Новый Оккервиль» есть почта и государственные медицинские учреждения.

В марте ГК «Прок» вводит в эксплуатацию ЖД «Кудров-Хаус». Проект предполагает всего 261 квартиру на 11 этажах, а сам дом расположен в стороне от плотной застройки, между двумя выездами на КАД – на Мурманском шоссе и проспекте Большевиков. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой, стоимость начинается от 2,26 млн руб. (студия 29,4 кв. м), в продаже на сегодня осталось порядка 10% квартир.

В завершающей стадии находится ЖК «Вернисаж» от застройщика «Полис Групп». Окончание строительства запланировано на 2 квартал 2018 года. Буквально на днях был введен в эксплуатацию дом №7, состоящий из трех отдельностоящих корпусов. Также активно возводится ЖК «ПаркЛэнд», он расположится в пешей доступности от станции метро «Улица Дыбенко», всего в нескольких шагах от парка «Оккервиль», срок сдачи которого запланирован на 2 квартал 2020 года. Стоимость квартир в жилых комплексах «Полис Групп» начинается от 1,6 млн рублей. Традиционно цены варьируются в зависимости от стадии готовности объекта.