Прочно.Нарушение срока ввода в эксплуатацию: когда объект становится долгостроем?
Покупка жилья в строящихся домах, несмотря на известные риски, сегодня является привычной практикой. Особенно это касается многоэтажных домов классов «эконом» и «комфорт», где большая часть квартир буквально «выметается» с рынка еще на этапе котлована. После заключения договора долевого участия будущим владельцам остается только ждать и тревожно следить за сроками, которые соблюдаются далеко не всегда. Если все-таки застройщик нарушил сроки, то поддаваться панике не следует, а вот выяснить подробности для принятия верных решений по ситуации — необходимо.
Почему застройщики срывают сроки?
На самом деле причины могут быть очень разными, начиная от бумажной волокиты, связанной с госструктурами, заканчивая банальной непорядочностью самого застройщика. Директор департамента новостроек “NAI Becar” Полина Яковлева считает, что причина переноса срока ввода в эксплуатацию чаще всего в невыполнении своих обязательств генподрядчиками, а также связана с тем, что строительство — процесс, состоящий их множества факторов, которые бывает трудно скоординировать.
— В строительстве задействовано достаточно много структур, у которых могут возникать проблемы с объемом работ, с согласованием проекта, а также с финансированием. Так или иначе, бездействие данных структур сказывается на скорости строительства, от чего в итоге сроки ввода объекта начинают переноситься.
Застройщики же поясняют проблему переноса сроков в эксплуатацию изнутри, как непосредственные участники этого сложного процесса, и объясняют переносы сроков в основном техническими неувязками и вынужденным взаимодействием с монополистами и госструктурами.
— Зачастую задержки сроков сдачи домов вызваны не самим застройщиком, а объективными проблемами, связанными с выделением мощностей и подключением инженерных коммуникаций. К сожалению, до сих пор порядок взаимодействия застройщика с монополистами несовершенен — у застройщика нет никаких методов воздействия на монополистов по получению технических условий на подключение к коммуникациям, — сообщил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Если действительно перенос срока произошел из-за неполадок с инженерными сетями, то процесс может быть затянут на несколько месяцев, и в этом случае существенных поводов для волнений нет. А вот если дело в недобросовестности застройщика, то ситуация может стать критической.
Проходят месяцы-года, и дом становится проблемным…
Стоит ли напоминать, что проблемы со сдачей объекта могут возникнуть и у надежных, проверенных застройщиков, и у новичков рынка. Но срывы сроков могут носить как «безопасный», так и «критический» характер. Руководитель отдела маркетинга и рекламы группы компаний «ПРОК» Анна Седельская считает, что спать спокойно можно где-то до полугода, поскольку в этот период новый дом, скорее всего, повторно проходит необходимые испытания:
— Небольшие задержки могут возникнуть на этапе ввода объекта в эксплуатацию, в ходе испытаний и пробных пусков оборудования и технологических схем на предмет работоспособности и безопасности эксплуатации. Если в ходе испытаний выявляются дефекты, недоделки, любые иные отклонения в работе, то они устраняются, и затем испытания проводятся повторно. В этом случае срок ввода в эксплуатацию немного сдвигается. Если срок задержки составляет более 1,5–2 лет, то это уже веская причина для беспокойства.
Анна Седельская пояснила, что если перенос произошел по объективным причинам, застройщик, как правило, получает продление разрешения на строительство, а также доводит до сведения дольщиков информацию о задержке и вносит соответствующие изменения в договоры долевого участия.
Долгострой не пройдет!
Эксперты считают, что полностью застраховать себя от статуса обманутого дольщика трудно, поскольку форс-мажора никто не отменял, но некоторые механизмы все же есть.
— Чтобы подстраховать себя, нужно выбирать компанию, уверенно стоящую на ногах и долгое время занимающую позицию лидера строительной отрасли. Сегодня в Петербурге и области работают более 80 строительных трестов. В их числе десятка мастодонтов, которые годами строят качественно и сдают объекты не то что в срок, но и с опережением графика. Есть те, кто строят хорошо, но задержки технического плана возможны. Кстати, задержка в полгода — это сегодня скорее норма. И, безусловно, есть в Петербурге компании, которые либо только зашли на рынок, либо строят один-два объекта, либо в прошлом показывали серьезные задержки в сдаче — от года и более. Новые компании, возможно, и неплохо себя в будущем зарекомендуют, а может, и наоборот. Те же, кто уже строили с серьезными задержками, скажем так, подорвали свою репутацию в глазах делового сообщества. Мы своим клиентам рекомендуем в этом случае хорошо взвесить риски. Не настаиваем, конечно, но о рисках предупреждаем в обязательном порядке, — поделилась с нашим порталом генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева.
Также в число эффективных мер по борьбе с долгостроями входят федеральные и региональные законодательные акты. Например, сегодня в поддержку дольщиков работают последние изменения 214-ФЗ, которые обязывают застройщиков страховать ответственность. Правда, не стоит забывать, что этот механизм еще не отрегулирован и не отработан теми же страховыми компаниями. Также в качестве примера можно привести принятый в Ленинградской области закон, позволяющий предоставлять компенсационный участок инвестору в собственность, если тот возьмет на себя решение проблемы обманутых дольщиков. Так или иначе, вопрос остается открытым, и, по мнению экспертов, существующие меры несовершенны.
В случае же, если все сроки вышли, а дом так и не сдан, или еще «лучше» — застыл на какой-то из стадий, эксперты советуют обращаться в соответствующие инстанции как можно скорее. — Порядок действий в случае существенного срыва срока сдачи будет зависеть от нескольких факторов: по какому договору производилась реализация жилья на замороженном объекте, имеет ли место факт банкротства застройщика и т. п. Однако в любом случае при задержке ввода в эксплуатацию более 2 лет есть все основания для обращения в суд с помощью опытных юристов, которые помогут если не выйти из сложившейся ситуации без ущерба, то хотя бы свести потери к минимуму, — поясняет Анна Седельская.
Разумная Недвижимость
23 июня 2014