Прочно.Среди покупателей квартир в новостройках в период кризиса стало больше тех, кто всерьез опасается, что дома не будут достроены. Однако на вторичный рынок люди не спешат, ведь субсидированная ипотека действует только при покупке нового жилья. Портал Novostroy-SPb.ru спросил у экспертов рынка недвижимости, как минимизировать риски при выборе новостройки.
Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов советует покупателям новостроек в первую очередь изучить сайты-агрегаторы, где собраны предложения от разных застройщиков и агентств недвижимости и остановиться на нескольких вариантах, которые устраивают по определенным параметрам: бюджет покупки, место расположения, сроки строительства и др.
После того, как первичный отбор сделан, нужно принять решение, как покупать квартиру – обратиться к застройщику напрямую или воспользоваться услугами агентства.
ЖК «Южная акватория»
«Покупая квартиру в новостройке через крупное, хорошо зарекомендовавшее себя агентство, клиент получает ряд весомых преимуществ, – рассказала Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака». – Это и независимая профессиональная консультация, и максимально полный ассортимент предложений, тогда как застройщик предложит только свои объекты, и комплексное сопровождение вплоть до получения ключей от новой квартиры». Крупные агентства сотрудничают только с надежными застройщиками, комиссия риэлтора при этом составляет 0%.
Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок», считает, что на конкурентном рынке в процессе непосредственного общения проще составить собственное впечатление и сделать выбор в сторону той или иной компании. «Если покупатель уже определился с точными параметрами жилья и ориентируется в существующем на рынке предложении, то проще обратиться в отдел продаж компании-застройщика напрямую, – сказала Анна. – В этом случае взаимодействие с застройщиком быстрее и проще, а также гарантирует более полную и прозрачную информацию на всех этапах сделки – от подробных технических характеристик жилого дома до схем рассрочек, подбора ипотечных программ и т.п.».
По мнению руководителя проекта ЖК «На Гребецкой» Сергея Богоутдинова, обращение в агентство недвижимости – это хороший способ экономии времени и сил. Особенно важны услуги агентства для тех, кто перед покупкой новой квартиры хочет продать свою старую. Кроме того, в агентстве могут быть объекты, находящиеся в срочной продаже, то есть по более низкой цене. Региональные клиенты выбираются агентства, так как не имеют четких представлений о местном рынке недвижимости.
Куда бы не обратился покупатель за покупкой квартиры, нужно учитывать, что договор в любом случае заключается с застройщиком. К тому же, именно от застройщика зависит, будет ли дом сдан в указанный срок.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказала, что прежде всего стоит обратить внимание на опыт и репутацию застройщика: что уже построено, как вводились в эксплуатацию предыдущие объекты, с задержками или в срок, какого качества. «Большинство компаний, которые работают сегодня на рынке, имеют опыт прошлого кризиса, поэтому стоит посмотреть, какая стратегия была выбрана застройщиком в тот период: пошел ли он на упрощение проектов, менял ли их формат», – добавила Екатерина.
Ценовая политика также может сказать о положении строительной компании на рынке, о ее репутации и т.д. «Низкая цена может означать, что застройщик демпингует и, стремясь как можно быстрее реализовать максимальный объем квартир, выставляет цену ниже рынка, значительно ниже своих конкурентов, – говорит Артем Босов, руководитель отдела продаж ГК «КВС». – Большой вопрос – собирается ли такой застройщик достраивать объект, хватит ли у него для этого средств, любой демпинг должен вызывать как минимум подозрение».
«В первую очередь необходимо обратить внимание на опыт застройщика, качество строительства, количество успешно реализованных проектов, следование 214-ФЗ. Причем все эти критерии одинаково важны, как при покупке жилья на этапе котлована, так и на высокой степени готовности»
Полина Яковлева, NAI Becar
ЖК «У метро Звездная»
«Нужно проверить, аккредитован ли объект у банков, выдающих ипотеку, если аккредитован, значит, рисков будет меньше, так как и объект, и застройщик проходят перед аккредитацией банка тщательную проверку, – рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development. – Не лишним будет посетить место строительства и убедиться, что стройка не остановлена и на ней ведутся работы».
Если при покупке квартиры в новостройке нужна ипотека, покупатели часто не знают, какой банк выбрать, ведь большинство объектов аккредитовано сразу в нескольких. «Банк – это тоже партнер, и если с застройщиком отношения заканчиваются после ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей от квартиры, то с банком сотрудничество длится в течение всего срока выплаты кредита. В этом смысле лучше выбирать проверенный банк. У крупных банков, как правило, отлаженный механизм работы, компетентные сотрудники и выгодные условия кредитования», – говорит Екатерина Немченко.
В текущей экономической ситуации, когда у нескольких банков были отозваны лицензии, доверия к небольшим банкам становится все меньше. Но если в небольшом банке более выгодные условия кредитования, оформление ипотеки не несет никаких особых рисков для заемщика. «По нашему опыту, банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, либо сами выходят из проектов нового строительства, прекращая кредитовать объекты низкой стадии готовности, либо устанавливают для них заградительные условия кредитования», – сказала Анна Седельская.
Как рассказал Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», при оформлении ипотечного кредита покупатели, прежде всего, обращают внимание на условия кредитования: процентные ставки, дополнительные комиссии, наличие специальных программ для определенных категорий граждан и т. д. Порой небольшие банки имеют очень привлекательные продукты для ипотечных заемщиков. «В отношении некрупных банков есть только одно но: риск отзыва лицензии ЦБ РФ или банкротства у них несколько выше, чем у ведущих банков страны, – отметил Арсений. – Но наступление данных событий заемщикам ничем не грозит – все обязательства переходят к другому банку, заемщикам разве что придется привыкнуть погашать ежемесячную задолженность в других терминалах, что может вызвать некоторые неудобства».